Хотя инвестиционные фонды в сфере недвижимости в целом показали хорошие результаты в первой половине 2021 года, инвесторам придется быть более разборчивыми, чтобы добиться успеха в будущем.
REIT популярны среди инвесторов, поскольку они обязаны выплачивать акционерам не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов. Более того, во время пандемии дивиденды REIT в целом оказались лучше, чем ожидалось изначально, хотя в таких секторах, как жилье, произошло некоторое сокращение.
«Рынок недвижимости неоднороден, поэтому расхождения в результатах продолжаются», – говорит Майкл Нотт, руководитель отдела исследований REIT в США в Green Street, исследовательской компании, специализирующейся на недвижимости.
По данным торговой группы Nareit, REIT с самостоятельным хранением в этом году показали отличные результаты, вернув в среднем около 41% за год до 7 июля. Сектор хранения, который также показал лучшие результаты в прошлом году, извлекает выгоду из сильного рынка жилья.
Например, National Storage Affiliates Trust (NSA), который приносит около 3% прибыли, в этом году вернул около 50%, включая дивиденды.
Жилые REIT также показали впечатляющие результаты в этом году, вернув в среднем около 33%. Это почти вдвое больше, чем у S&P 500 (.SPX) – около 17%.
Региональные торговые центры, которые в последние годы столкнулись с трудностями и пострадали во время пандемии, вернули около 50% за год до 7 июля.
Один из крупнейших операторов этого сектора, Simon Property Group (SPG), недавно объявил квартальные дивиденды в размере 1,40 доллара на акцию, что на 8% больше, чем 1,30 доллара. К 7 июля он вернул около 50%.
Даже многие из отстающих секторов показали неплохие результаты.
Центры обработки данных, которые стали одними из лидеров роста в прошлом году, в 2021 году отстали с доходностью 14% – это не побитие рынка, но вряд ли катастрофа. «Центры обработки данных были большим бенефициаром во время Covid, и существует скептицизм по поводу устойчивости этого, несмотря на весь спрос на данные», – говорит Джина Шиманкси, портфельный менеджер AEW Capital Management, ссылаясь на ценовую политику договоров аренды в качестве одной из проблем.
По ее словам, инвесторам важно изучить фундаментальные показатели в различных секторах и оценить темпы восстановления в каждом из них. «Не все победители Covid обязательно уменьшатся», – говорит она. И «не все проигравшие от Covid оправятся от ожидаемых темпов».
Шимански видит больше возможностей для роста в таких секторах, как аренда квартир, аренда на одну семью и различные промышленные REIT.
Она более осторожно относится к офисным REIT, которые в этом году вернули около 15%, отчасти потому, что «все еще существуют разногласия по поводу долгосрочного офисного спроса с учетом тенденций работы на дому».
Результаты первого полугодия не всегда дают полную картину. Показательный пример: доходность REIT жилья / курортов в этом году составила около 12%, чему способствовал хороший первый квартал. В последнее время за этим последовали более слабые доходы. Одно из опасений заключается в том, что деловые поездки в связи с пандемией по-прежнему остаются слабыми по сравнению с историческими уровнями. «Инвесторы пытаются оценить чистое воздействие того, насколько серьезным будет влияние деловых поездок, в сочетании с этой замечательной силой в туристических поездках», – говорит Нотт из Green Street.
Один из подсекторов, в котором Knott видит возможности, – это азартные игры REIT, такие как MGM Growth Properties (MGP) и Gaming & Leisure Properties (GLPI). Оба эти REIT владеют различными казино, но не управляют ими. «Игровые REIT не отражают привлекательности базовой стоимости недвижимости, которой они владеют, – говорит Нотт.
Шиманкси говорит, что оценки REIT в целом «справедливы по сравнению с историей, но потенциал роста исходит от [роста] денежных потоков».
